株式会社ジー・シー・エス(GCS) 中湖康太 経済投資コラム

‘経済・投資 Money’ カテゴリ

J-REIT: フロンティア 特徴・株価評価・注目点

特徴三井不動産をスポンサーとする商業施設主体型リート　2016年8月末時点で32物件2888億円(取得価格ベース)の規模エリア分散(%)は、東京5区5.7、東京23区(5区除く)18.4(計24.1%)、その他東京5.1、関東25.2、中部・近畿26.9、その他18.8(2016.8末時点)と三井アウトレットパーク、三井ショッピングパークなど郊外・地方型保守的なポートフォリオ・財務運営:　固定賃料比率が99%、2016.6期末LTVは39.1%、8月末で42%と保守的な財務運営。格付けはAA(JCR)、AA-（R&I)、A+(S&P)直近決算期(2016．6)の一口分配金は懸念だったジョイフルタウン岡山(コアテナント:イトーヨーカ堂)で4.6億円の売却損を計上も、内部留保3.2億円の取り崩しで前期比横バイの9694円。ジョイフルタウン岡山売却は、売却損は計上したが、鑑定評価...
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Jリート: 日本ビルファンド 現状と株価評価

現状堅調かつ好調に推移 営業収益前期比+3.0% (売却益除くと+0.2%) 当期純利益同+16.7% (売却益除くと+8.0%) 一口当り分配金 8,397円 (同4.5%); 2物件売却益951百万円を圧縮積立・内部留保背景:　好調な不動産賃貸・売買市場　金利低下 稼働率の上昇: +1.1%pts　期中平均稼働率97.9% (前期同96.8%) 賃料水準の上昇: 賃料改定プラス貢献 (2期連続 前期にリーマンショック後初のプラス化) 不動産売却益:　好調な不動産売買市場 金利費用の逓減: 支払金利293百万円減少 平均調達金利0.94% (前期1.10%、前々期1.18%)物件入替: 地方都市、東京周辺の相対的築古中規模から築浅の大型都心物件へ 売却: NBF仙台本町ビル(築29年)、NBF厚木ビル(築25年) 売却額計64.5億円 購入: (2016.6.1)上野イーストタワー 21...
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Jリート・セミナー(12) Update 現状と展望

マイナス金利政策導入後、長期金利の低下がつづく中、J-REITは金利低下頭打ち感からパフォーマンスはほぼ横ばい不動産市場のベンチマークといってよい東京ビジネス地区の空室率は低下傾向が続く東京ビジネス地区の賃料水準も上昇傾向が続いている不動産市場のファンダメンタルは改善傾向が続いていると判断される但し、円ドル為替レートが年初の120円程度から現在100円程度と円高に振れており、インバウンド需要には減速圧力キャップレートの低下が続く。但し賃料水準はなお前回ピークには及んでいないと推定8月の日銀政策決定にはJ-REITの買増しは含まれなかったことで短期的には需給面から価格押し上げ要因とはならずJ-REIT平均の分配金利回りは3.53%、NAV倍率は1.30分配金利回り平均の10年国債利回りとのスプレッドは350bps強で割安感マイナス金利政策も導入され、金利に底打ち感はあるが、今後も低水準に安定...
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「原油暴落で変わる世界情勢」(SAAJ AUG.2016)

「原油暴落で変わる世界情勢」(独立行政法人経済産業研究所 藤和彦上席研究員、証券アナリスト協会2016.5.31講演会より、証券アナリストジャーナルAUG.2016)藤氏の講演要旨から藤氏の講演会要旨で、私なりの理解から興味深いのは、以下の5点である(藤氏の論点は他にもいくつかあるので、詳しくは上記文献をご参照いただきたい)。特に、藤氏の視点は、原油価格の分析や予測というより、エネルギー分野の戦後レジームの転換、日本の採るべき対応等、国際エネルギー戦略にあるように思われる。誤解であればご容赦いただきたい。１．原油と株・債券が連動、原油価格が乱高下するようになった理由として、原油先物が国際金融商品になったことがある。それは、2005年頃で、米系投資銀行がオールタナティブ投資先として金融商品化したことが背景にある。２．2015年3月の段階で、今後10年、20年は20~50ドルレベルで推移するだ...
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経済投資短歌 マーケット編 ポスト日銀政策決定会合

7月29日の日銀政策決定会合発表前夜(午前1時頃)、短期的な株価より、日本経済の健全な中長期的な成長、発展を重視する立場から経済投資短歌(経済投資に関する短い文章の意)を作った。月曜日は円高を受けた相場展開となるだろう。そこで思い浮かぶ拙首6つ。円高は　悪いことばかりでない　悲観すぎるな　家計企業日本企業の成長エンジンは　グローバル市場への投資なり　生かせ円高　好機到来円高で　円換算利益は　目減りすも　外貨建て利益に変化なしリスクオフで　円高に振れるのは　BOP(国際収支)に　相対優位あるしるし銘柄選定、投資判断のポイントは　金利政策の行方なり金融緩和に逆効果　マイナス金利をチェックせよ2016.7.30 ...
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経済投資短歌 マーケット編 日銀政策決定会合発表前夜

日銀に　さらなるバズーカ(異次元緩和)求める貪欲に　限り無し日銀に　さらなるバズーカ(異次元緩和)求めるは　麻薬患者のごときなりバズーカを　撃てば撃つほど　高まる増税懸念バズーカを　撃てども撃てども響かぬは　将来の増税を見越すため2017．7.29...
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スイスにおける不動産間接投資とインフレヘッジ機能

「スイスにおける不動産間接投資のインフレヘッジ機能 」“Inflation Hedging Abilities of Indirect Real Estate Investments in Switzerland” By Roland Hafmann, Senior Lecturer, and Tobias Mathis, Graduate Student, Banking & Finance, Zurich University of Applied Sciences, ZHAW Winterhur (Switzerland)Alternative Investment Analyst Review, Q2 2016https://caia.org/knowledge-centerデフレ経済下でなぜ、インフレヘッジ機能か?オルタナティブ投資アナリストレビュー誌2016年季刊第2号...
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日本の人口減少悲観論と日本株悲観論の誤り

人口減少と日本経済「視点・自分たち自身の課題」(白川方明　青山学院大学教授・日本銀行前総裁、証券アナリストジャーナル2016.7）で、白川氏は、人口動態と日本経済の成長性、財政問題について、エコノミストの視点から本質的な視点を提供してくれている。今回は、この白川氏の指摘をたたき台にさせていただいて、感じるところを述べたい。白川氏の視点のポイントは、以下の3点だろう。労働投入量減少の逆風1.　2000年移行15年間の生産年齢人口一人当たり平均実質GDP成長率が最も高いのは実は日本である。しかし、実質GDP成長率は最も低いグループに属する。これは、生産年齢人口(労働投入量)減少の逆風が大きいため。日本の潜在成長率は0％前半と推定さる。生産性上昇、女性や高齢者の労働参加率上昇が必要であるが、労働投入量の減少に相殺されてしまう。「安全・安心・清潔・正確という価値の追求」の問題2.　日本の社会が追求...
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経済投資短歌2016.6.27 ミクロ経済学編

ミクロ経済学編消費者余剰　-　利他の市場メカニズム消費者余剰の本質は　外部経済に似たるなり　多数の他者(需要者)から得る余剰ゆえ消費者余剰とは　支払ってよい額と　払った額の差額なり(注)　個別の財市場の(部分均衡)分析に、消費者余剰という概念がある。通常の右下がりの需要曲線、右上がりの供給曲線を仮定すると、両曲線の交点で、市場価格と需要供給量が決定される。需要曲線は、多数の消費者がある財に対して支払って良い金額をプロットしたものと考えることができる。価格が下がるに従って需要量が増加する。価格が上昇するに従って、供給者は生産を拡大し、供給量を増やす。多数の需要者(消費者)がいることによって市場価格は下落する。つまり、利他の経済学に通じることであるが、市場は、多数の消費者(需要者)が相互に他者に余剰(満足)を与える機構でもある、と考えることができるであろう。自動車を考えてみる。消費者が自分ひと...
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英国収益不動産投資ガイド

Book Review英国収益不動産投資のガイドブック"THE COMPLETE GUIDE TO PROPERTY INVESTMENT - HOW TO SURVIVE & THRIVE IN THE NEW WORLD OF BUY-TO-LET", Rob Dix, Published by Team Incredible Publishihing (「(英国)収益不動産投資ガイド」ロブ・ディックス著、ティーム・インクレディブル出版)英国の不動産投資コンサルタントによる指南書本書は、英国の収益不動産への投資についてのガイドブックである。著者は、英国の不動産投資コンサルタントで、本書は、一般の個人投資家を対象としている。英国のEU離脱が国民投票によって決定的となった日に、本書を取り上げることになったのは全く偶然である。日本の個人投資家向け収益不動産への投資入門は、巷にあふれて...
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