‘不動産’ カテゴリ
2023 地価レビュー 板橋-3 住宅 常盤台
2023-04-21
2023 地価レビュー
板橋-3 住宅 常盤台
(KNコメント)
常盤台住宅地
いわゆる常盤台住宅地にある。戦前東武鉄道(初代根津嘉一郎社長)が「健康住宅地」の名のもとに、内務省の設計により欧米田園都市をモデルに区画整理事業として開発分譲した住宅地。地域内を回遊するプロムナード(並木道：幅員8m)、環状のクルドサック、ロードベイ(プロムナード沿い公園)が特徴。ときわ台駅北口ロータリーは16m道路に囲まれ、東京私鉄沿線では最上級の規模。標準地は、プロムナードから1本南側の道路沿いにある。
需要者の広がり
鑑定評価書にあるように、「東武東上線沿線の中でも高級住宅地域であり、需要の中心としては板橋区及び周辺区内の高所得者層と考えられ、また、区域外からの転入需要も見られる」と、近年需要者は広がりを見せている感がある。
中心価格帯： 坪単価250万円程度 (実勢)
このクラスの土地... → 続きを読む
2023 地価レビュー 板橋-19 住宅 仲宿
2023-04-20
2023 地価レビュー
板橋-19 住宅 仲宿
(KNコメント)
東上線・中板橋駅歩8分(580m)、大山駅歩9分(700m)の利便性に優れた土地。需要厚い標準的住宅地
「需要の中心は土地で４，０００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で５，５００万円～６，５００万円程度程度」(鑑定評価書)より、利便性に優れていることから、需要が厚く、したがって不動産の流動性が比較的高い、標準的な住宅地、住宅地域であると推定される。
賃貸想定：賃料はファミリータイプ２LDK(60～63㎡)で15～16万円程度 建築費は木造3階建で坪67万円
収益価格算定にあたっての最有効使用の想定建物は、木造3階建て(床面積210㎡)、2LDK(59～63㎡)3戸。建築費は坪約67万円。賃料は各戸月額約16万円(2,500～2,600円／㎡)。総収益は年568万円。(当社管理物件とほぼ同等)
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2023 地価レビュー 板橋5-9 商業 常盤台
2023-04-20
2023 地価レビュー
板橋5-9 商業 常盤台2-6-5
地価公示での標準地は規模が小さい。大規模画地での開発の可能性
賃料は駅前の商業地としては割安か？
東武東上線ときわ台駅北口ロータリーに面した商業地。標準的画地の規模が130㎡程度とあるが、ロータリー沿いの金融機関、マンションは800㎡程度である。また、元スーパーのフェンテ(東武系)、URの跡地で現在平置き駐車場となっているロータリー東側約1000㎡(推定;東武鉄道所有)の今後の動向が注目される。戦前に東武鉄道が区画整理事業として開発した常盤台住宅地の玄関ともいえる16メートル道路を有する規模の大きいロータリー。2021年1日平均の乗降客数は37,998人とで板橋区内では大山駅の41,967人に次ぐ(5位)。常盤台の北に位置する前野町では従来よりマンション開発が進んでいる。近時、ロータリーコンサート、地元常盤山部屋のイベ... → 続きを読む
2023 地価レビュー 板橋5-17 商業 弥生町
2023-04-17
2023 地価レビュー
板橋5-17 商業 弥生町
公示地価： 579,000 円／㎡ 前年比+2.3% (前年標準地の価格 564,000 円／㎡)
(以下、KNコメント)
東上線中板橋駅から歩3分、駅商店街通り8.0ｍ区道沿いの利便性の高い商業地。上層階を住宅利用可能な収益物件として需要堅調
利便性に優れる。標準的使用・最有効使用とも中層店舗、事務所兼共同住宅地。「上層階を住宅利用も可能な収益物件に対する需要は底堅く」とあるように、自己使用、収益目的使用の併用可能な不動産への需要は堅調。公示価格は前年比+2.3%の579,000 円／㎡、坪当り191万円。「需要の中心としては、規模により異なるが、土地で１億円前後、建物付で２億円前後」とある。
ベンチマークとなる賃料査定
収益価格算定にあたっての店舗、事務所賃料、また3～５Ｆは賃貸用住居(1LDK、１K)の賃料として参考... → 続きを読む
2023 地価レビュー 板橋-38 住宅 東山町
2023-04-17
2023 地価レビュー
板橋-38 住宅 東山町
(KNコメント)
東武東上線、メトロ有楽町線の２線、３駅の徒歩圏
東上線ときわ台駅南口から歩12分(900m)、中板橋駅南口より歩15分(1.1km)、メトロ有楽町線小竹向原駅から歩17分(1.3km)と歩10分余になるが、２線３駅の利用可。また、環状七号線、川越街道(国道254号)交差点・板橋中央陸橋より歩6分。
細分化が進行しつつある
東山町は、もともと敷地が比較的大きい画地(50～80坪)の良好な住宅地であったが、最低敷地面積が60㎡であることから、相続等を契機として、業者が取得して敷地分割し、建売住宅として販売する事例が増えている。当地も2分割が可能な土地。ただし、鑑定評価では、標準的な画地を160㎡としている。「需給は比較的安定し、敷地を細分化した取引が多くなりつつある」との指摘があり、ゆったりとした敷地の良好な住宅... → 続きを読む
2023 地価レビュー 練馬82 住宅 石神井町
2023-04-15
2023 地価レビュー
練馬82 住宅 石神井町
西武池袋線・石神井公園駅歩10分(750m)、練馬高野台歩8分(580m)の低層で住環境の良好な住宅地。(都立)石神井公園まで歩9分(650m)
1998年有楽町線、2008年から副都心線が乗り入れ利便性が高まった。（KN)
収益価格は、比準価格の55％、公示価格の56%と格差があるが。居住の利便性、快適性が重視される良好な住宅地では一般的な傾向といえる。
(参考) 収益価格算定の基礎となる還元利回りは4.0%。公示価格に対しては2.25%の利回りとなる。(KN)
令和5年公示価格： 464,000 円／㎡ 前年比+3.1％
所在及び地番並びに「住居表示」等：
練馬区石神井町１丁目１０５８番３ ｢石神井町１－１４－３１
地積(㎡)： 175
法令上の規制等： １低専 50,100) 準防 （その他）高度... → 続きを読む
2023 地価レビュー 石巻5-1 商業
2023-04-02
2023 地価レビュー
石巻5-1 商業
公示地価： 75,200 円／㎡ 前年比-0.4% (前年標準地の価格 75,500 円／㎡)
(KNコメント)
宮城県で仙台に次ぐ、第二の都市。東日本大震災からの復興
石巻市を再び訪れた。1990年代、外資系証券アナリストとして紙パルプ業界を担当していた時期があった。日本製紙の製紙工場を見学したことがある。寿司が新鮮で非常に美味しかったことも記憶に残っている。
石巻市(人口13.7万人)は、宮城県(228万人)にあって、仙台市(108万人)に次ぐ、第二の都市。日本製紙工場は、石巻市の産業経済の重要な１角を占める。東日本大震災で甚大な被害を被るも、同社の経営判断により復興を遂げる。
日本製紙グループのHPには、次のように紹介されている。
日本製紙株式会社 石巻工場
「当工場は宮城県東沿岸部に位置し、臨海工場として立地条件が良く、... → 続きを読む
2023 地価レビュー(商業地: 仙台青葉5-4)
2023-04-01
2023年公示地価レビュー
仙台市 商業 (仙台青葉5-4)
住居表示：仙台市青葉区中央2-6-19
仙台市青葉区を訪問した。東北最大の都市にふさわしい規模と街並みの商業地。2015年12月6日に仙台市営地下鉄東西線が開業し、魅力度がUP。アーケード街が６つあり全長約200メートルは、全国初といわれる大理石舗装。地価動向を探ってみたい。
公示地価は、959,000(円/m²)で、前年比+1.6%
現況は、店舗兼事務所(SRC 7F1B)。周辺は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。南西8m市道に接道。JR仙台駅から歩3分、地下鉄広瀬通から歩2分(150m)。法令上の制限等は、商業(80,600)、防火、駐車場整備地区(100,480)
近隣地域は、アーケード街近くのファッション関連等若者向けの店舗が多い商業地域。標準的使用は、高層店舗付事務所地。標... → 続きを読む
2023 地価レビュー 長野県 商業 (茅野 5-1)
2023-04-01
2023 年公示地価レビュー
長野県 商業 (茅野 5-1)
長野県茅野市塚原 2-5-5
長野県茅野市を訪問した。茅野市は、南信地方にあり、八ヶ岳、白樺湖、蓼科高原、車山など観光資源を多く抱える。観光都市である一方、工業も盛んで、工業生産額は長野県 77 市町村中 8 位と上位にある。
公示地価は、51,200(円/m²)で、前年比-1.5%。(更地としての鑑定評価)
所在：茅野市塚原 2-5-5(住居表示)、地積 257 ㎡。
現況は、店舗兼住宅(S3F)。周辺は、店舗、官庁、一般住宅等が混在する商業地域。北西 16m 県道に接道。茅野駅から歩 7 分(520m)、法令上の規制等は、商業(80,400)*。供給処理施設(水道、下水)。標準的使用、最有効使用は共に、低層店舗兼事務所地。 * ( )内は、(建ぺい率, 容積率)
近隣地域は、市役所、銀行等が建ち並ぶ商... → 続きを読む
東武東上線ときわ台駅 徒歩10分内 築10年内 広め1R/1K(20～30㎡) 賃料動向
2022-06-30
東武東上線ときわ台駅 徒歩10分内 築10年内 広め1R/1K(20～30㎡) 賃料動向
東武東上線ときわ台駅から徒歩10分以内の築10以内の専有面積が広めの1R、1K (専有面積20～30㎡)の募集賃料について調べてみた。20㎡以上としたのは、住環境としての快適性、テレワークの動向等、この水準がこれからのトレンドとなると考えたためである。
SUUMOで、東武東上線ときわ台駅、徒歩10分以内、築年10年以内、1R、1K、さらに専有面積20～30㎡の条件を付けて検索をかけた。検索結果は物件総数1,130件とでてきた。
1LDK、2LDKでは、大山駅、中板橋駅、ときわ台駅と3駅指定した。1R、1Kで同様に3駅で検索すると3,525件と物件数が3倍強になる。調査の便宜上、ときわ台駅のみに絞っても、市場の指標となる客観的な賃料水準を把握はできると推定、判断した。
さらに重複を除くと、下表(... → 続きを読む
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