J-REITセミナー(14) インヴィンシブル

Jリート・セミナー(14) インヴィンシブル投資法人(8963)

現状と株価評価

現状 – 2016年6月期決算を踏まえて

2016年6月期DPU(一口当り分配金) 1,186円 前年同期(2015.6)比+37.9%の高い成長 外部成長(主としてホテル)、内部成長(ホテル、住居)、金利低下の3次元の成長要因 2016年6月末時点ポートフォリオ: 資産規模(取得価格ベース) 266,619百万円 前期(2015.12)比+53.4% (+92,804百万円) 124物件 前期(2015.12)比+13物件 (ホテル+11、住居+2) 用途別投資比率(%): ホテル67.9、住居26.7、その他5.4 c.f. (2015.12) ホテル55.3、住居36.4、その他8.3 成長分野のホテルの外部成長戦略 地域別投資比率(%): 東京23区51.4、首都圏(23区除く)10.8、関西9.8、中部9.2、その他18.8; 首都圏比率(62.2)は11.5pts減少 c.f. 前期(2015.12) 東京23区57.1、首都圏16.6、関西11.6、中部5.7、その他9.0 ホテル: ADR(平均客室単価) 前年同期比+8.5%、RevPAR(Revenue Per Available Room)+6.9%、稼働率-1.3pts 前年同期比; (背景) 訪日外国人旅行者数 2016年1-7月総計14.01万人(前年比+26.7%) シェア: アジア83.9%(中国27.2、韓国20.2、台湾18.2他) 住居: 期中平均稼働率96.3% 前期比+0.7pts、前年同期比+2.6pts; 平均賃料坪単価 前期比+0.8%、前年同期比+1.3% (既存64物件ベース) 財務: (2016年6期末): 総資産有利子負債比率50.0%; 鑑定LTV42.8%、期中平均借入利率0.48% c.f. (2015.12末) LTV42.2%、利率0.63% (2016.8.23現在) LTV44.1%、0.49%; 長期固定金利比率67.9% 株価評価 予想: DPU(一口分配金) 1,597円(前年同期比+34.5%) ホテル(予想前提) ADR 前年同期比 +5.5%、NOI 同+4.7%、RevPAR 同+6.3%、稼働率 同+0.6pts 住居(予想前提) NOI 前年同期比+3.3% (2014年末既存63物件ベース); 2016年予想平均稼働率96.0%、平均坪単価+1.4% (2015年通年比)

株価評価

投資口価格: 61,800円 (2016/9/5現在) 利回り 予想分配金利回り(1): 5.17% (2016年12期会社予想を年率換算した場合) 予想分配金利回り(2): 4.50% (2016年6月期実績+12月期予想ベース) J-REIT平均分配金利回り 3.53% に対して100〜150bpts高い JGB(10年)に対して450~520bptsのスプレッド  NAV倍率 J-REIT平均1.29倍に対して1.21倍 留意点 成長性の高さ (ホテル、スポンサーパイプライン、トレンドに即した機動的な運用等) 訪日外国人の増加インバウンドは日本の魅力を反映したトレンド 足許のアンダーパフォーマンス(年初来高値88,400円4/12、同安値58,400円7/7) 足許の円高のインバウンド需要への影響 ホテルの稼働率、賃料は他用途に比較して変動率(リスク)が高い キャップレートの低下による外部成長取得物件の価格上昇

注意事項

本資料は経済及び証券分析による調査研究を目的とするものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。 本資料は、当社及びその作成者が信頼できると判断した情報に基づき記載されていますが、GCS及び資料等の作成者は、資料等の記載内容が、真実かつ正確であること、そのうちに重要な事項の記載が欠けていないことについて、保証又は承認するものではありません。GCSの資料等に含まれる情報や意見(以下情報等)は、いかなる目的で利用される場合におきましても、その利用者の判断と責任において使用されるべきものであり、資料等に含まれる情報等の使用による結果について、GCS及びその作成者は何ら責任を負うものではありません。資料等の内容、情報等はすべて作成時点のものであり、その後の経済状況等の変化により変わる可能性があり、今後予告なく変更されることがあります。

2016.9.5

【価格時点】:2016/9/5



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