‘常盤台だより’ カテゴリ

板橋区内の東上線、三田線、副都心線の駅シェアとときわ台駅

2018-05-25
板橋区内の東武東上線、都営三田線、有楽町線・副都心線の駅乗降人員とときわ台駅 板橋区内には東武東上線、都営三田線、有楽町線・副都心線の3つの路線が走っています。乗降人員について3路線の位置づけと駅別のシェアを見てみたいと思います。 東上線47.2%、三田線40.2%、副都心線12.6% 板橋区内3路線の全乗降人員は2016(平成28)年度で697,997人で、東武東上線(8駅*)が47.2%で首位、都営三田線が40.2%と2線で、板橋区の9割近いシェアを占め、板橋区の2大基幹路線です。但し、エリア的には西のほんの一角を占めるに過ぎない有楽町線・副都心線の2駅(地下鉄成増、地下鉄赤塚)が12.6%のシェアです。副都心線が和光市で東武東上線に繋がり、新たな動線を形成しています。 ときわ台駅は全21駅中6位6.8% 東武東上線ときわ台駅は板橋区全21駅中6位で6.8%を占めています。 ...
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東武鉄道における東上線、ときわ台駅 – 乗降人員

2018-05-23
乗降人数から見た東上線、ときわ台駅 東武鉄道に全線における東上線、ときわ台駅の位置づけについて1日当り平均乗降人員(平成28年度)から見てみたいと思います。 東武鉄道でNo.1の東上本線 東上本線は、東武鉄道全12路線4,980,172人のうち、首位の1,999,449人(40.15%)です。次いで、伊勢崎線1,790,351人(35.95%)、野田線948,962人(19.05%)が続きます。             ときわ台駅は東上本線38駅中の第14位 ときわ台駅の乗降人数は47,714人で、東上本線全38駅中の第14位、東上本線の2.4%を占めています。東武鉄道全12路線の全203駅中第31位、約1.0%を占めています。         &nb...
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最低敷地面積規制のメリット、デメリット:景観維持と相続対策

2018-05-18
増加する最低敷地面積規制 敷地の細分化を防ぎ、景観を守るために敷地面積の最低限度(以下、最低敷地面積)を都市計画、地区計画、条例などで第一種低層住居専用地域(以下、一低層)に定める動きが都心及び都心近郊の住宅地で広がっています。 常盤台では東京都のしゃれ街条例で地域毎のガイドラインとして2007年123㎡[1]が指定されました。さらに、2015年に板橋区により都市計画の見直しで法的拘束力のある100㎡(建ぺい率-容積率=50%-100%、以下50-100のように記す)が定められました。 成城では世田谷区が2003年に都市計画の用途地域の見直しで100㎡(40-80)、80㎡(50-100)が指定され、2017年に成城地区街づくり計画(世田谷区条例)により、成城憲章に沿ってある最低敷地面積125㎡が定められました。 田園調布では早くも1991年に法的拘束力のある地区計画により165㎡...
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家族ライフサイクル推移と常盤台住宅地の敷地細分化(現在は第III世代・分譲開始82周年)

2018-05-15
家族ライフサイクルから常盤台住宅地の相続、遺産分割の時期をうらなう 分譲時購入者の平均年齢は約50才 「常盤台住宅物語」(板橋区教育委員会、1991)の調査によれば、常盤台住宅地の購入者の購入時の年代は、40代、50代が中心で、全体の3分の2を占めていました。[1] 内訳は40才代が34%、50才代が33%で3分の2を占め、あとは30才代が16%、60才代が14%、20才代2%、70才代1%です。各年代の中央値(例えば40才代は45才)をとると平均購入時年齢は、49.3才になります。単純化のために、購入時期を1936(昭和11)年を基点として考察をすすめたいと思います。 平均的な家族ライフサイクル[2]の推移をもとに、常盤台住宅地の分譲時の購入者の相続、遺産分割時期を推定し、常盤台住宅地の特徴、時代背景を考慮にいれてその推移、変化について考察したいと思います。あくまでたたき台として...
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地価公示から見た常盤台住宅地の景観プレミアムーアナリストの視点

2018-05-12
常盤台住宅地の景観プレミアム 平成30年の地価公示[1]から常盤台住宅地の景観プレミアムについて見てみたいと思います。常盤台住宅地の中には標準地が1つあります(板橋-3)。この標準地は常盤台の最大の魅力の一つであるプロムナード沿いではないのですが、南6.0メートルの道路(区道)に接したときわ台駅北口から440メートル(徒歩6分程)、地積287㎡、約87坪程の常盤台2丁目の土地です。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%、容積率100%(以下、50-100のように記述します)です。10メートルの高さ制限があります。公示価格は552,000円/㎡です。 周辺住宅地との比較 比較すべき常盤台住宅地に隣接する周辺の住宅地・標準地として、板橋-2(第1種中高層住居専用地域、60-200)、板橋-16(第1種住居地域、60-200)、板橋-39(同、60-200)があります。[1]これ...
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ときわ台駅前マンションと景観利益 - 経済的視点からの実証的考察

2018-05-05
常盤台マンション訴訟15年 本年は、2007(平成15)年3月29日に読売新聞が「『板橋の田園調布』景観論争」と報じ、同年7月にマンション建設差し止めを求めて東京地裁に仮処分を申請したいわゆる「常盤台マンション訴訟」が起こってからまる15年が経過し、16年目にあたります。 ここでは、15年経った今、より具体的には15年のデータが存在する現在、そのデータを用いて、常盤台駅前マンションが景観利益に悪影響を与えたのか、与えなかったのか、それとも、むしろ好影響を与えたのか、について経済的視点から考察しました。 結論としては、駅前マンションは、常盤台住宅地の(経済的な意味での)景観利益をむしろ高めた可能性がある、ということです。 伝統的街並みに慣れ親しんだ住民のアレルギー 東武東上線ときわ台駅北口駅前は、ゆったりとしたヒマラヤ杉とけやきをいだく、広々とした東京でも屈指の私鉄沿線の優美な駅前...
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東武鉄道社史における常盤台住宅地の評価

2018-04-30
東武鉄道社史における常盤台住宅地の評価について見てみたいと思います。 ほんの数行の東武鉄道65年史 東武鉄道65年史[1]では、常盤台住宅地について驚くほどわずかにしか触れられていません。つまり、 『土地分譲地については、昭和9年から10年にかけて現在の東上線ときわ台駅附近の分譲のほか、梅島、竹ノ塚駅周辺の土地分譲を行ったが、これは沿線開発を主目的としたものであって、営業を目的として土地分譲を実施したのは大体昭和25年以降である。』 というものです。これは常盤台住宅地は土地分譲の独立した事業としては期待した収益をあげえなかったということを示唆していると言えます。 これまで述べてきたように常盤台住宅地の分譲開始翌年の昭和12年には日中戦争に突入、昭和16年には太平洋戦争勃発、物資価格、建築費の高騰により昭和10年代半ばには住宅の建築は困難になるという時代背景があります。 ユニーク...
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根津嘉一郎と田園都市思想

2018-04-29
根津嘉一郎と田園都市思想の関わりについて述べたいと思います。 根津嘉一郎、晩年の事業である常盤台住宅地開発 常盤台住宅地開発は根津嘉一郎の晩年に行われた事業です。常盤台住宅地の分譲は昭和11年秋に始まりますが、根津嘉一郎は4年後の昭和15年1月に79才で逝去します。郊外住宅地開発は「鉄道王」と呼ばれた自らが取り組むべき残された事業だったといえます。但し後発だったこともあるのでしょう沈黙を保っています。現在も東京都のしゃれ街条例や板橋区の景観形成重点地区に指定される景観に優れ、都市計画専門家の評価が高い住宅地であるにも関わらずです。この点についてはより詳しく稿をあらためて記したいと思います。 渋沢栄一を団長とする渡米実業団への参加 根津嘉一郎は明治42(1909)年に渋沢栄一を団長とする渡米実業団に、東京商工会議所議員、東武鉄道株式会社社長、衆議院議員として加わっています。8月17日...
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常盤台の強み-質的・量的に優れたアーバンデザイン

2018-04-16
田園調布、成城、常盤台 常盤台は戦前開発された高級住宅地のひとつとして数えられますが、全国的な知名度や名声において田園調布に、学園都市としての雰囲気や人気度において成城には及ばないと言えるでしょう。 専門家の評価が最も高い常盤台住宅地 しかし、常盤台の強みは、戦前に開発された郊外住宅の中で「都市設計、都市デザインの観点からみて最も美しく、優美にデザインされた住宅地は常盤台である」[1]と都市計画専門家が評価する都市設計上の質的、量的な水準の高さなのです。いわば「知る人ぞ知る」魅力であり、専門家による評価の高さであると言ってよいでしょう。 プロムナード、クルドサックに象徴される「曲線を多用した街路パターン」[2]については、これまで何度か触れていますので、ここでは割愛し、量的評価(公共用地率)について触れたいと思います。 優れたインフラ - 高い公共用地率 23.9% 公共用地率...
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常盤台住宅地を特徴づけた分譲時の決定的要因

2018-04-12
全てを説明する1つのキーファクター 田園調布、成城との違い 以下に、常盤台住宅地の分譲時の特徴を決定づける1つのキーファクターについて説明しています。それに先立ち、田園調布、成城との違いについて述べたいと思います。 常盤台住宅地には分譲時多くの多区画購入者がいました。これらの所有者は既に自己の居住用の住宅を保有しています。したがって、戦後の食糧難が解消した時点で、更地、農地から収益目的の共同住宅や駐車場用途として土地を利用しようとする誘因が働きました。 常盤台には共同住宅、駐車場が田園調布、成城に比べて多いということが言われますが、これは、多区画土地所有者による土地活用が要因になっている場合が多いと推定されます。相続等の問題で売却され、細分化されるケースも多いわけですが、常盤台という景観の優れた住宅地の稀少性から、自己居住用でなくとも保有し続ける土地所有者が多いのが常盤台の特徴なの...
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